Desahucios/lanzamientos y expropiaciones de uso
Sin dejar de ser sospechoso
deja de resultar curioso que inmersos en un marasmo económico de origen
fundamentalmente inmobiliario, quebrado el modelo económico aplicado en
este país durante bastantes decenios, el “problema de la vivienda” siga
centrando el debate político y mediático y, quizá de forma consecuente
aunque no siempre coherente, llenando páginas de los boletines
oficiales. El eterno problema de la vivienda en España, siempre presente
desde hace más de un siglo en todas las leyes que se han referido al
urbanismo y la vivienda, no parece resolverse quizá porque nunca se ha
abordado directamente, nunca se han planteado respuestas que
cuestionasen la configuración del ladrillo como el fundamental
combustible del motor económico del país. Y así nos ha ido.
Orea vez más pretende abordarse hoy ese problema. Se trata ahora de
favorecer el alquiler, fomentar la rehabilitación y la regeneración y
renovación urbana. Y es que el motor se ha gripado, no hay dinero que lo
engrase y la inercia inicial se ha perdido. En este contexto se impulsa
un Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado
del alquiler que puede suponer el fin de las ayudas y subsidios acordados para fomentarlo conforme a planes anteriores, de acaba de aprobar otro Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de larga tramitación previa, y se acaban de publicar un nuevo Plan
Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación
edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, aprobado
mediante Real Decreto 223/2013, de 5 de abril, y el Real
Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se se aprueba el
procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética
de los edificios y, en conexión con este, el Real
Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados
artículos e instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones
Térmicas en los Edificios. Las declaraciones políticas y
programáticas empujan al país y al sector a la senda de la
sostenibilidad, hacia otro modelo, que intenta romper con nuestra
tradición, tan apegada a la promoción y el acceso en propiedad, aunque
en la costa las cosas parecen discurrir por otros caminos.
Políticamente, actualidad manda, y la actualidad pasa por las
consecuencias de la explosión de la burbuja y la crisis que ha generado
sobre la situación de quienes, en otro mundo diferente a éste,
adquirieron viviendas sobrevaloradas con créditos cuyos riesgos fueron
infravalorados por quienes los concedieron. Y es que el sistema
inmobiliario, como buen sistema piramidal, acababa trasladando
absolutamente todos los riesgos al adquirente final del producto
inmobiliario, traslación especialmente peligrosa cuando la adquisición
tenía lugar con financiación ajena, con garantía hipotecaria y con
responsabilidad universal del deudor. Esos riesgos son hoy desahucios. Y
la reacción de los poderes públicos y el sector financiero a la
movilización social, capitaneada en esta materia por Stop Desahucios y
la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, es la inmovilidad, con o sin
boletín oficial por medio. El caso es que en ese escenario ha irrumpido
el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el
cumplimiento del Función Social de la Vivienda que, aun centrado en la
concreción de éste con detallada regulación de las viviendas
desocupadas, o de algunas de ellas para ser más preciso, incluye una
disposición adicional segunda declaratoria del interés social a efectos
de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de
personas en especiales circunstancias de emergencia social.
Creo que está claro, esta disposición adicional establece la expropiación de uso de
viviendas incursas en procedimientos de deshaucio por ejecución
hipotecaria durante un plazo máximo de tres años desde la fecha del
lanzamiento acordado por el órgano judicial competente únicamente en
procedimientos de desahucio instados “por entidades financieras, o sus
filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales
resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales
inmobiliarias o entidades de gestión de activos”. Surgen dos primeras
dudas razonables acerca de la existencia de una adecuada reflexión
previa a la aprobación de esta norma, pues ni parece suficientemente
justificada la restricción señalada dado que la necesidad de vivienda
derivada de la concurrencia de especiales circunstancias de emergencia
social puede surgir igualmente en otras circunstancias, ni lógico que se
obvie el problema análogo que surge en las relaciones arrendaticias.
Sin embargo, el debate se ha centrado acerca de la viabilidad
constitucional de la expropiación misma. La expropiación de uso tiene
precedentes en nuestro ordenamiento, inicialmente en el ámbito agrario,
con normas estatales en relación con las fincas agrarias manifiestamente
mejorables, la andaluza de reforma agraria o la extremeña de la dehesa.
Todas ellas superaron el filtro de constitucionalidad. Específicamente
en el ámbito de las políticas de vivienda este instrumento se incluyó en
la normativa legal catalana de 2007, no sin una dura polémica y
manipuladas apelaciones a la protección constitucional a la propiedad. A
mi juicio, el debate no es de constitucionalidad, pues difícilmente
puede cuestionarse la constitucionalidad de la expropiación de uso
cuando se incumpla la función social dirigida, precisamente, a
garantizar su cumplimiento. De hecho, resulta más discutible la
constitucionalidad de lo establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios,
que, paralizando en determinados casos los lanzamientos derivados de
procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, no prevé
indemnización alguna a favor del nuevo titular de la vivienda que no
puede tomar posesión de ella. Quizá el origen de la medida explique el
porqué de su aprobación sin indemnización.
Las dudas acerca de la norma andaluza, a mi juicio, no son tanto de
constitucionalidad como de efectividad y coste. Y es que si la norma
estatal fue una norma acordada, acaso dictada, por el sector financiero,
con un ámbito subjetivo extraordinariamente restrictivo y no siempre
coherente, la norma andaluza no nace del acuerdo con dichas entidades
sino del legítimo ejercicio de sus potestades normativas por parte de
los poderes públicos. Y el ámbito subjetivo de aplicación es mucho
mayor. A partir de ahí el ejercicio de la potestad expropiatoria dará
lugar a cierta carga burocrática y suscitará incertidumbre acerca de los
justiprecios que hayan de aplicarse. Además, resulta discutible la
consideración técnica de beneficiarios de quienes han de mantenerse en
el uso de la vivienda pues, aunque soliciten la expropiación, no asumen
en el procedimiento la posición del beneficiario, pues ni evalúan ni
pagan el justiprecio, aunque contribuirán a su pago abonando una
cantidad no superior al veintinco por ciento de los ingresos de la
unidad familiar en que convivan que no se califica como renta y cuya
naturaleza no concreta la norma. Es más, el pago lo realizará
directamente la Junta de Andalucía hasta agotar la remuneración, según
tipo de interés retributivo de sus cuentas, al saldo vivo del conjunto
de los depósitos por fianzas de arrendamiento y suministros constituidos
en la Comunidad.
El Grupo
Parlamentario Popular en el Senado (GPP), al amparo de lo previsto en el
artículo 107 del Reglamento del Senado, formula la siguiente enmienda a la Disposición adicional nueva.
De adición.
Disposición adicional
(NUEVA). Régimen aplicable a las ayudas de los Planes Estatales de Vivienda y
Renta Básica de Emancipación
A
partir de la entrada en vigor de esta Ley será de aplicación el siguiente
régimen a las ayudas de subsidiación de
préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en
los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en
vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas
por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:
a. Se
mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos a los adquirentes de
viviendas acogidas a financiación estatal y a los beneficiarios de actuaciones
protegidas de rehabilitación edificatoria que las vinieran percibiendo.
Asimismo se mantienen las ayudas de subsidiación reconocidas a estos
beneficiarios, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la
conformidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se
formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada
en vigor de esta Ley.
Quedan suprimidas y sin efectos el resto de
ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes
Estatales de Vivienda, incluso las que a la fecha de entrada en vigor de esta
norma se vinieran abonando.
No se admitirán nuevos reconocimientos de
ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones,
prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes
estatales de vivienda.
b. Las
Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la Disposición
Transitoria Primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo podrán
obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a
la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el
préstamo en un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
c. Se
mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de
rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa
RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas
las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación
urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones
acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
d. Las
ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto 1472/2007,
de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real
Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre y por el Real Decreto-ley 20/2012, de
13 de julio, se mantienen hasta que sean
efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler
de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación
urbanas, 2013-2016.
Justificación
En
relación con la política de vivienda, se están planteando una serie de reformas
que tratan de reorientarla para dirigirla hacia los problemas estructurales de
la vivienda en España, esto es, hacia el fomento del alquiler en general, de
modo que se desarrolle este ámbito del mercado inmobiliario y, en particular,
para que aquellas personas que tengan más dificultades para acceder a una
vivienda puedan hacerlo; y hacia el fomento de la rehabilitación, la renovación
y la regeneración urbana.
Los
compromisos de gasto y obligaciones en materia de ayudas a la vivienda,
provenientes de planes estatales anteriores, por su cuantía y duración –algunas
se prolongan hasta el año 2038--
resultan insostenibles en un marco de restricciones presupuestarias y
contribuyen al incremento automático del déficit, razones que justifican su
limitación con carácter extraordinario.
Las
medidas adoptadas en relación con las ayudas en materia de vivienda son las
siguientes:
·
Se suprimen las ayudas de subsidiación de
préstamos convenidos, si bien se exceptúa a quienes venían disfrutando de la
misma para la adquisición de viviendas protegidas o para actuaciones protegidas
de rehabilitación edificatoria y no se admitirán nuevos reconocimientos de
ayudas de subsidiación que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas,
subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los Planes Estatales
de Vivienda.
·
Se suprimen las ayudas estatales directas a
la entrada, salvo para aquellos beneficiarios que dispongan de la conformidad
expresa del Ministerio de Fomento.
·
Se suprimen
y dejan sin efecto las subvenciones acogidas a los Planes Estatales de
Vivienda, a excepción de las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las
áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y
programa RENOVE, cuya vigencia se mantendrá hasta la vigencia de las ayudas
del nuevo Plan Estatal de
Fomento del Alquiler de viviendas, la Rehabilitación edificatoria y renovación
urbanas 2013-2016, conforme a lo que se disponga en el mismo.
·
Las ayudas reconocidas en el marco de la
Renta Básica de Emancipación, aprobada por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de
noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto-ley
20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria,
tributaria y financiera para la corrección del déficit público y a la
disminución efectuada por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad
presupuestaria y de fomento de la competitividad, mantendrán su vigencia
hasta que sean efectivas las nuevas
ayudas del nuevo Plan Estatal antes citado 2013-2016, conforme a lo que se
disponga en el mismo.
