El pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España fue brutal.
Ahora, según el INE, la situación puede estar cambiando. ¿A mejor? De acuerdo
con los datos que acaba de hacer públicos Estadística, el índice del precio de
la vivienda detecta una subida en el último trimestre que rompe la tendencia de
24 trimestres consecutivos de caídas; es decir 6 años, período que se eleva a 8
si se tienen en cuenta las transacciones efectivas. Al analizar los datos de la
concesión de hipotecas y de ventas registradas, «parece que el mercado está más
animado al margen de un efecto comparativo distorsionado aún por el impacto
estadístico de la financización de la deducción fiscal por vivienda». El mero hecho de que los bancos hayan vuelto a hacer publicidad de sus
productos hipotecarios, «un síntoma más de los esfuerzos por vender las
viviendas que aún poseen en sus carteras», según AB&P Abogados.
Los banqueros financian
normalmente al 100 % sus viviendas, porcentaje que no suele alcanzarse -ni de
lejos- cuando el comprador opta por un piso que no pertenece a la cartera de
inmuebles para la venta de la propia entidad financiera. Por ejemplo, Solvía -dicen que la inmobiliaria del Banco Sabadell hace un año compraba inmuebles por 250.000 euros y, hoy, los vende por 15.000 euros en Zurgena (Almería) ¿Qué hay escondido? Sencillamente, hacer liquidez para a continuación, el Sabadell, dirá que no tiene que ver nada con Solvia y otro duro golpe para el comprador, nunca tendrá casa -en regla-
Las plusvalías
Desfase en el 2015. Es el mejor momento para vender la casa, «porque su precio no se
va a revalorizar a corto o medio plazo y de aprobarse la reforma fiscal de las
plusvalías, en muchos casos vender un piso en el 2015 será más caro que en el
2014». La verdad sobre el mercado inmobiliario español, para quien los pisos seguirán
bajando en sus valores nominales (sin tener en cuenta la inflación) durante
todo el ejercicio 2015 y posteriormente también, pero a través de la inflación.
Según sus cálculos, en el conjunto del ciclo la caída se situará en un rango de
entre el 75 y 85 % en términos reales.
¿Qué es eso de la reforma fiscal y las plusvalías?
A partir del 1 de enero del 2015, según AB&P Abogados con la estrategia fiscal
diseñada por el Gobierno, los propietarios que vendan sus inmuebles tendrán que
pagar mucho más a Hacienda por el beneficio obtenido, ya que se suprimirán los
llamados coeficientes de abatimiento, mecanismos correctores ligados al
incremento del coste de la vida, que beneficiaban principalmente los que fueron
adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Cambios fiscales
Diferencias de miles de euros. Pongamos un ejemplo, usted tiene un piso
comprado por 10.000 euros en 1980 que venderá en agosto de este año por
200.000. La plusvalía es de 190.000 euros. Si la operación se realizase antes
de la reforma tributaria, usted tendría que abonarle a Hacienda poco más de
12.000 euros; con el nuevo cambio fiscal tendrá que abonar 44.480. ¿Qué
consigue el Gobierno con estos cambios? Forzar la venta de los inmuebles y, en
consecuencia, tirar a la baja de los precios.
Quiero comprar
Todavía no es el momento. AB&P Abogados advierte que, a pesar de las
bajadas de precios, la compra de una vivienda sigue siendo cara si se comparan
los precios con los ingresos de una familia. Aconseja la organización no
adquirir un inmueble por un importe que supere cuatro veces la renta anual
familiar.
¿Cómo
puedo calcular si el piso que me ofrecen está a buen precio?. «Hay que informarse
del coste real al que están los alquileres de la zona donde quiero comprar el
inmueble. Sumo el importe del alquiler anual, descontando todos los gastos que
tiene el propietario (IBI, por ejemplo) y lo divido entre el precio del piso que
se pretende comprar más los gastos de transmisión. Si el resultado es superior
al 5 % puede ser interesante comprar, aunque no necesariamente». Cuando los mercados de crédito se corrijan y los tipos de
interés suban, habrá una fuerte salida de capitales en busca de una mejor
relación rentabilidad/liquidez que la que ofrecen las inversiones
inmobiliarias. Habrá un nuevo descalabro de precios, en el que
influirá también el envejecimiento de la población española. Según los datos que
aporta, en la franja entre 15 a 29 años hay un 38 % menos de población que en
la de 30 a 43. Por lo tanto parece que, por el momento, para comprar lo mejor
es esperar. Con total seguridad, los precios tienen que bajar más de un 40%.
