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| Antes se podía alquilar; ahora, no |
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| Antes no se podía alquilar; ahora, si. Hotel 6 personas |
LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS CORRIGE LA ANTERIOR VULNERACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.
En España, los propietarios de pisos y casas gozaban de una amplia libertad para alquilar sus inmuebles por períodos reducidos de tiempo con fines turísticos, sobre todo en verano y en Semana Santa consiguiendo así unos ingresos extra. Sin embargo, el Gobierno de Mariano Rajoy se ha plegado a las presiones de la industria hotelera para, finalmente, restringir y limitar de forma muy sustancial el arrendamiento de viviendas vacacionales.
El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó este
jueves de forma definitiva el proyecto
de ley de Medidas de Flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas, impulsado
desde el Ministerio de Fomento, que, entre otras medidas, deja en manos de las comunidades autónomas la regulación
relativa a los alojamientos y viviendas turísticas de particulares. De este
modo, a partir de ahora, estos alquileres dejarán de estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para
depender de las leyes sectoriales de cada gobierno regional. En este sentido,
el problema es que las normativas turísticas de las CCAA son mucho más restrictivas e intervencionistas
que la LAU, con lo que los propietarios tendrán más dificultades y limitaciones
para poder alquilar legalmente sus inmuebles a turistas. No se puede vender
humo y amenazar a quien lo compra. Son viviendas y sacas rurales que hasta el
día de la fecha gozaban de todos sus permisos y previo pago de sus impuestos
las sometían al mercado de la oferta y la demanda, No, nadie en ningún momento
intentaba maniobrar con economía sumergida. Se trata de pueblos que por sus
características o, sencillamente, porque no había ningún hotel solicitaban,
eran inspeccionadas las viviendas y repito previo pago de sus tasas se les
otorgaban licencias para uso y disfrute de la totalidad de la vivienda, no de
una habitación con derecho a cocina y urinario.
Hasta la fecha, la normativa estatal ofrecía un amplio
margen de actuación a propietario e inquilino para acordar las condiciones
concretas del alquiler vacacional, sin mayores trabas y dificultades
administrativas, lo cual ha posibilitado el desarrollo de un amplio mercado de viviendas de uso turístico en
España. Además, la única obligación fiscal del propietario consistía en
reflejar esos ingresos extra en su declaración del IRPF. La industria hotelera
lleva años presionando a los distintos gobiernos de turno para restringir esta
abundante oferta de pisos vacacionales, bajo la manida excusa de la "competencia desleal", y lo
han conseguido con la ayuda interesada de un sector tan localizado como corrupto del PP.
Esta situación de libertad contractual cambiará de
forma radical tras la reforma que acaba de aprobar el Gobierno, ya que las CCAA serán ahora las encargadas de regular
los alquileres vacacionales. Todas las regiones cuentan con normativas
sobre arrendamientos turísticos, a excepción de la Comunidad de Madrid, Castilla-La Mancha y Castilla y León, con lo
que este tipo de inmuebles permanecerán en un vacío legal en estas regiones mientras no legislen al respecto (ya
están trabajando en sus respectivas normativas). Pero basta observar las
restricciones que imponen las autonomías más turísticas de España para
comprobar los nuevos requisitos y trabas que deberán afrontar los propietarios.
Restricciones
autonómicas
En Andalucía,
por ejemplo, su normativa prohíbe el arrendamiento temporal a aquellos
particulares que no tengan al menos
tres viviendas para alquilar en el mismo edificio o urbanización. Esta
condición dejará fuera a una parte muy importante del actual censo de
alojamientos destinado al alquiler temporal, reduciendo de forma drástica la
oferta disponible e incluso dejando algunas zonas sin plazas suficientes para
atender toda la demanda turística en temporada alta, siempre y cuando la Junta
no flexibilice su regulación.
El Gobierno de Baleares,
por su parte, prohíbe los apartamentos
vacacionales por parte de particulares e incluso se reserva la
posibilidad de extender dicha prohibición al arrendamiento temporal de casas
(viviendas unifamiliares) en determinadas zonas de las islas.
Asimismo, Cataluña,
Aragón o Canarias, entre otras regiones, exigen que el propietario inscriba su inmueble en un registro
específico, imponiendo ciertas condiciones. La Generalidad, por ejemplo, obliga
a todos los propietarios de "viviendas de uso turístico" a tramitar
en los municipios la obtención de una licencia que les permita destinar su
inmueble a este fin. Cada ayuntamiento es autónomo para introducir las
condiciones que considere y fijar la tasa
para conceder dichas licencias, así como para garantizar que sean
compatibles con otros usos y actividades.
Además, la creación de este censo también permitirá a
la Administración inspeccionar estás viviendas para cerciorarse de que cumplen
los "requisitos mínimos de
calidad" que arbitrariamente estipulen los políticos -desde la
contratación de seguros, hasta sistemas de seguridad, número de habitaciones o
tamaño de la vivienda-. La Generalidad amenaza con imponer multas de entre 30.000 y 90.000 euros
en caso de no disponer de la citada licencia.
En Canarias,
estos requisitos son aún más exigentes que
en Cataluña. Además, algunos particulares denuncian en privado que los cabildos niegan el registro legal de
casas a pesar de cumplir todos los requisitos, limitando aún más la
competencia con los hoteles. No cabe la menor duda de que este cambio “legal”
va a tener un impacto muy negativo sobre el sector de vivienda turística y que,
muy posiblemente, acabará
"fomentando el mercado negro de alquiler" debido a las fuertes
restricciones existentes.
Más de
400.000 afectados
En España hay más 120.000
inmuebles que benefician de forma
directa e indirecta, a casi 436.000
personas y genera un impacto económico próximo a los 2.000 millones de euros. El mayor
número de viviendas turísticas se concentra en Canarias (52.979 inmuebles),
Comunidad Valenciana (16.169), Baleares (15.013), Andalucía (13.004) y Cataluña
(10.735).
La estancia media de los turistas en estos
alojamientos es de 7,2 noches
frente a las 3,36 de los hoteles, mientras que la ocupación media ronda el 57% a nivel nacional. La ocupación más
alta se sitúa en Canarias, con un 68,4% en 2011, seguida de Baleares (67,2%).
Por otro lado, el gasto medio por
persona en alojamientos de alquiler no hotelero asciende a 1.339 euros por año.
