Entidades financieras y promotores
inmobiliarios huían del riesgo extremo del negocio inmobiliario, pero aún no
renunciaban a él. Lo que hicieron fue, simplemente, transformarse los segundos
en gestores trasladando los riesgos de la actividad de promoción inmobiliaria a
quienes necesitaban vivienda y estaban dispuestos a anticipar su coste;
condicionando las primeras, sin asumir ya el riesgo empresarial derivado del
proceso de comercialización de las viviendas, la concesión del préstamo
promotor a la evaluación de un porcentaje de clientes superior al menos al
ochenta por ciento de las viviendas de la promoción. De ese modo, la gestión de
la plusvalía en que consistía el negocio de la promoción inmobiliara se
transformó en gestión de un riesgo ajeno, con una retribución fijada por el
propio gestor, el riesgo endosado a quienes precisaban viviendas y que por esta
vía financiaban el proceso de promoción y construcción directamente, actuando
legalmente como promotores aunque materialmente no lo fuesen. Surgían así
auténticas promociones inmobiliarias encubiertas, perfectamente caracterizadas
por la doctrina civilista y ocasionalmente desveladas por la jurisprudencia.
No se debe entregar dinero a cuenta para comprar
una vivienda. Pero la justicia, por
primera vez , ha tenido más en cuenta la buena fe del comprador que la mala
leche o el dolo del vendedor. El
artículo 114 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el
reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial,
texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio y 3964/1964, de
3 de diciembre. Hace ya más de cuarenta años que esto era así. Una vez más, probablemente,
no hay nada nuevo bajo el sol. Pero la memoria es débil”. Resultaba a mi juicio
incuestionable la obligación de garantizar las cantidades a cuenta conforme a
la Ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percepción de cantidades anticipadas en
la edificación y venta de viviendas, en cualesquiera promociones de vivienda,
libres o protegidas, una norma que, de acuerdo con la disposición adicional
primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
se aplica “incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de
propietarios o sociedad cooperativa”. El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre,
por el que se aplica la Ley de 27 de julio de 1968 a comunidades y
cooperativas, impuso hace más de cuarenta años tal obligación en términos muy
claros y categóricos en su artículo 1, apartado segundo (y también lo hacía la
normativa de vivienda protegida en su ámbito). Es más, el artículo segundo de
ese mismo Decreto establece que en estos supuestos “la garantía… será exigida a
la persona física o jurídica que gestione la adquisición del solar y la
construcción del edificio, y, en consecuencia, perciba las cantidades
anticipadas, ya sean en calidad de propietaria del solar o como
mandataria, gestora o representante de aquélla o bien con arreglo a cualquier
otra modalidad de hecho o de derecho, directamente o por persona interpuesta”.
El recurso no
era fácil. Ni las entidades gestoras estaban
dispuestas a prestar las garantías legalmente exigibles o a contratar
los aseguramientos requeridos. No querían asumir el riesgo. El modelo de
promoción inmobiliaria encubierta se ordena precisamente a esto. La evidencia
legal y jurisprudencial, sin embargo, se ha impuesto de nuevo. La sentencia de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo 540/2013, de 13 de septiembre, con
variados argumentos, afirma, en un supuesto de promoción de vivienda libre y
protegida en régimen cooperativo, con seguro de caución concertado con entidad
aseguradora, que “incluso aunque se prescindiera de la Ley 57/68 y el seguro
litigioso se considerase voluntario y no obligatorio, también los asegurados
tendrían derecho a ser indemnizados por habérseles garantizado en el contrato,
de forma clara, el buen fin de sus anticipos, buen fin que se reiteró por
Asefa, como tipo de riesgo, en el suplemento de aclaración de la póliza de 15
de diciembre de 2008 (doc. no 72 de la demanda) que se emitió a causa de una
modificación en el número de viviendas de renta libre y de protección pública
de la promoción, que pasaron a ser 120 de protección pública y 50 de renta
libre. Por otra parte, el que los certificados individuales del seguro
entregados a cada cooperativista dijeran no garantizar “el buen fin de la
mencionada promoción de viviendas, ni la entrega de las mismas” es irrelevante,
porque al ser unos documentos unilaterales, es decir elaborados por Asefa y
carentes de otra parte como contratante, no podían alterar el contrato
bilateral, documentado en la póliza, ni menos aún, evidentemente, limitar, en
contra del principio recogido en el artículo 3 LCS , los derechos de los
asegurados. La limitación contenida en los certificados podrá ser un simple
error o podrá ser una estratagema de la aseguradora en prevención de un futuro
siniestro, pero resulta ineficaz contractualmente” (fundamento jurídico décimo).
Como argumento
de valoración sobre la acertada Sentencia del Tribunal Supremo
destacaré, la invocación como guía interpretativa, un argumento que avanza en
la construcción del derecho a la vivienda dotándolo de contenido. Dice el
Tribunal que “en último extremo, cualquier duda interpretativa de las normas
aplicables al caso tendría que resolverse aplicando la Constitución, y es
insostenible que después de la Constitución, cuyo artículo 47 reconoce el derecho a
disfrutar de una vivienda digna y cuyo artículo 51 impone a los poderes públicos
garantizar la defensa de los consumidores y usuarios, la protección de
cooperativistas que se encuentran en la misma situación que los demandantes
pueda ser inferior a la que habrían tenido en el año 1968, como si el detalle
de las normas administrativas sobre cédulas urbanísticas y calificación
provisional tenidas en cuenta por la sentencia impugnada fueran capaces de
diluir una protección que, arrancando del año 1968, hoy solo puede entenderse
reforzada y no disminuida.
Creo que ha merecido la pena el litigio (Casi tres años) y del que se beneficiarán más de un millón de españoles.
El Tribunal Supremo casó la Sentencia de
la Audiencia Provincial que anuló la estimatoria de sus pretensiones del
Juzgado de Primera Instancia. Los cooperativistas demandantes, por ello,
tendrán su indemnización. Ni más ni menos que como debe ser el proceder de la Justicia. ¡Enhorabuena a los
afortunados¡ En unas horas y por cortesía de AB&P, Abogados (por algo son mis hijos) expondré dicha sentencia.
