Devolución de avales por entregas a cuenta en la compra de una vivienda.

Julio Tejedor Bielsa es Profesor Titular de Derecho Administrativo de la Universidad de Zaragoza.

Problema recurrente en el sector inmobiliario en épocas de crisis es el que han de enfrentar aquellos compradores de vivienda que, como consecuencia de problemas de comercialización sobrevenidos en el curso del proceso de promoción, ven frustradas sus expectativas al incumplirse los plazos de entrega o, simplemente, interrumpirse sine die la construcción. Precisamente para evitar que pierdan las cantidades entregadas a cuenta

Se aprobó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades a cuenta en la construcción y venta de viviendas y la normativa que la desarrolla. A la cuestión, de gran importancia, dediqué tres comentarios anteriores, el primero para destacar la taxativa obligación de cumplir dicha normativa, los otros advirtiendo de la importancia que tal régimen tiene para prevenir la promoción inmobiliaria encubierta y de su plena aplicación a la promoción en régimen cooperativo.

Sobre esta última cuestión, por cierto, si ya resulta concluyente lo establecido en el Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, por el que se aplica la Ley de 27 de julio de 1968 a comunidades y cooperativas, inciden también normas más recientes como la Ley de Cooperativas de Aragón, cuyo texto refundido acaba de ser aprobado mediante Decreto Legislativo 2/2014, de 29 de agosto. Su artículo 85.5 establece, con total claridad, que “las aportaciones realizadas por los cooperativistas como pago a cuenta de la vivienda y anejos vinculados deberán ser aseguradas por la cooperativa y la empresa gestora mediante aval bancario suficiente o contrato de seguro que garantice su devolución, más los intereses legales correspondientes, en caso de no obtener la calificación definitiva, no terminar las obras dentro del plazo fijado en la calificación provisional o tratándose de vivienda libre en la licencia o, en cualquiera de los casos señalados, en la prórroga reglamentariamente concedida”.

Se trata con el régimen expuesto de mantener el adecuado equilibrio entre las partes garantizando el exacto cumplimiento del contrato. Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo 218/2014, de 7 de mayo, ha venido a precisar el régimen de devolución de avales fijando como doctrina jurisprudencia que “cuando se demande exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1583 del Código Civil, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega, por cualquier causa”. Recuerdes que dicho precepto prevé que “el fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones que competan al deudor principal y sean inherentes a la deuda; más no las que sean puramente personales del deudor”.

La cuestión resulta muy relevante, como fácilmente se comprende, dado que en lo sucesivo resultará irrelevante que el retraso sea mas o menos breve o, especialmente, la causa por la que la construcción no llegue a buen fin. En particular, el Tribunal Supremo, analizando la citada Ley 57/1968 “aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución”.

Además, como había previamente declarado la Sentencia del Tribunal Supremo 476/2013, de 3 de julio de 2013, el Tribunal recuerda que la condena no debe limitarse al importe del aval, si fuere inferior a las cantidades entregadas a cuenta, pues “no procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/68, que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debió contener límites inferiores. Nada más, ni nada menos. La doctrina jurisprudencial sobre garantía de devolución de cantidades entregadas a cuenta ha quedado claramente establecida.