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sábado, 16 de noviembre de 2013

Por primera vez, en España, los compradores de viviendas estafados serán indemnizados (Sentencia TS)


Entidades financieras y promotores inmobiliarios huían del riesgo extremo del negocio inmobiliario, pero aún no renunciaban a él. Lo que hicieron fue, simplemente, transformarse los segundos en gestores trasladando los riesgos de la actividad de promoción inmobiliaria a quienes necesitaban vivienda y estaban dispuestos a anticipar su coste; condicionando las primeras, sin asumir ya el riesgo empresarial derivado del proceso de comercialización de las viviendas, la concesión del préstamo promotor a la evaluación de un porcentaje de clientes superior al menos al ochenta por ciento de las viviendas de la promoción. De ese modo, la gestión de la plusvalía en que consistía el negocio de la promoción inmobiliara se transformó en gestión de un riesgo ajeno, con una retribución fijada por el propio gestor, el riesgo endosado a quienes precisaban viviendas y que por esta vía financiaban el proceso de promoción y construcción directamente, actuando legalmente como promotores aunque materialmente no lo fuesen. Surgían así auténticas promociones inmobiliarias encubiertas, perfectamente caracterizadas por la doctrina civilista y ocasionalmente desveladas por la jurisprudencia.
No se  debe entregar dinero a cuenta para comprar una vivienda. Pero  la justicia, por primera vez , ha tenido más en cuenta la buena fe del comprador que la mala leche o el dolo del vendedor.  El artículo 114 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio y 3964/1964, de 3 de diciembre. Hace ya más de cuarenta años que esto era así. Una vez más, probablemente, no hay nada nuevo bajo el sol. Pero la memoria es débil”. Resultaba a mi juicio incuestionable la obligación de garantizar las cantidades a cuenta conforme a la Ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la edificación y venta de viviendas, en cualesquiera promociones de vivienda, libres o protegidas, una norma que, de acuerdo con la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación se aplica “incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa”. El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, por el que se aplica la Ley de 27 de julio de 1968 a comunidades y cooperativas, impuso hace más de cuarenta años tal obligación en términos muy claros y categóricos en su artículo 1, apartado segundo (y también lo hacía la normativa de vivienda protegida en su ámbito). Es más, el artículo segundo de ese mismo Decreto establece que en estos supuestos “la garantía… será exigida a la persona física o jurídica que gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio, y, en consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, ya sean en calidad de propietaria del solar  o como mandataria, gestora o representante de aquélla o bien con arreglo a cualquier otra modalidad de hecho o de derecho, directamente o por persona interpuesta”.
El recurso no era fácil. Ni las entidades gestoras  estaban dispuestas a prestar las garantías legalmente exigibles o a contratar los aseguramientos requeridos. No querían asumir el riesgo. El modelo de promoción inmobiliaria encubierta se ordena precisamente a esto. La evidencia legal y jurisprudencial, sin embargo, se ha impuesto de nuevo. La sentencia de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo 540/2013, de 13 de septiembre, con variados argumentos, afirma, en un supuesto de promoción de vivienda libre y protegida en régimen cooperativo, con seguro de caución concertado con entidad aseguradora, que “incluso aunque se prescindiera de la Ley 57/68 y el seguro litigioso se considerase voluntario y no obligatorio, también los asegurados tendrían derecho a ser indemnizados por habérseles garantizado en el contrato, de forma clara, el buen fin de sus anticipos, buen fin que se reiteró por Asefa, como tipo de riesgo, en el suplemento de aclaración de la póliza de 15 de diciembre de 2008 (doc. no 72 de la demanda) que se emitió a causa de una modificación en el número de viviendas de renta libre y de protección pública de la promoción, que pasaron a ser 120 de protección pública y 50 de renta libre. Por otra parte, el que los certificados individuales del seguro entregados a cada cooperativista dijeran no garantizar “el buen fin de la mencionada promoción de viviendas, ni la entrega de las mismas” es irrelevante, porque al ser unos documentos unilaterales, es decir elaborados por Asefa y carentes de otra parte como contratante, no podían alterar el contrato bilateral, documentado en la póliza, ni menos aún, evidentemente, limitar, en contra del principio recogido en el artículo 3 LCS , los derechos de los asegurados. La limitación contenida en los certificados podrá ser un simple error o podrá ser una estratagema de la aseguradora en prevención de un futuro siniestro, pero resulta ineficaz contractualmente” (fundamento jurídico décimo).
Como argumento de valoración  sobre  la acertada Sentencia del Tribunal Supremo destacaré, la invocación como guía interpretativa, un argumento que avanza en la construcción del derecho a la vivienda dotándolo de contenido. Dice el Tribunal que “en último extremo, cualquier duda interpretativa de las normas aplicables al caso tendría que resolverse aplicando la Constitución, y es insostenible que después de la Constitución, cuyo artículo 47 reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y cuyo artículo 51 impone a los poderes públicos garantizar la defensa de los consumidores y usuarios, la protección de cooperativistas que se encuentran en la misma situación que los demandantes pueda ser inferior a la que habrían tenido en el año 1968, como si el detalle de las normas administrativas sobre cédulas urbanísticas y calificación provisional tenidas en cuenta por la sentencia impugnada fueran capaces de diluir una protección que, arrancando del año 1968, hoy solo puede entenderse reforzada y no disminuida.

Creo que ha merecido la pena  el litigio (Casi tres años)  y del que se beneficiarán más de un millón de españoles.  El Tribunal Supremo casó la Sentencia de la Audiencia Provincial que anuló la estimatoria de sus pretensiones del Juzgado de Primera Instancia. Los cooperativistas demandantes, por ello, tendrán su indemnización. Ni más ni menos que como debe ser el proceder de la Justicia. ¡Enhorabuena a los afortunados¡ En unas horas y por cortesía de AB&P, Abogados (por algo son mis hijos) expondré dicha sentencia. 
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