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miércoles, 21 de noviembre de 2012

Las vivendas de la burbuja, a examen.

Cuando la burbuja inmobiliaria y financiera dio la cara B, en  España, se produjo un cierto impulso y transformación en las políticas de fomento para facilitar el acceso a la vivienda e impulsar la rehabilitación y regeneración urbana. Ciertamente, en esos años el acceso a una vivienda encarecida, aun con un crédito desbocado y barato, constituía una de las preocupaciones fundamentales de los españoles y se vinculaba a algunos problemas estructurales de la sociedad española como el del retraso en la edad de emancipación y, consecuentemente, de formación de nuevos hogares.
Por aquellos momentos, de euforia económica, muy pocos daban la voz de alarma y eran, rápidamente, acallados por todos los resortes combinados del poder político, administrativo, profesional, financiero y aun ciudadano, que participaban de los teóricos beneficios de la burbuja y la negaban vehementemente. Las pocas voces críticas eran tildadas de inexpertas, de utópicas, de académicas desconectadas de la realidad, consideradas un riesgo para el brillante futuro económico de un gigante con pies de barro. Eran tiempos en los que se oían argumentos tan banales como la solidez de los activos inmobiliarios, incluso física, que había de impedir según algunos la caída de sus precios frente a lo que puede ocurrir en los mercados bursátiles. Corrían tiempos en los que las viviendas, recordémoslo, se compraban en plano a pares para vender una a la entrega de llaves y con la plusvalía pagar la otra.
En tal contexto las políticas de vivienda procedentes del franquismo, que habían tenido continuidad en lo esencial tras la transición y con algunos ajustes y adaptaciones, llegaban a nuestros días se vieron inmersas en un proceso de transformación y sometidas a extremas tensiones. La tradicional percepción y regulación del sector inmobiliario y las políticas de vivienda como palanca de crecimiento económico, defendida por el Ministerio competente en materia de economía y hacienda, chocó frontalmente con la nueva orientación del mismo hacia las políticas de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana, con objeto de reorientar las políticas urbanísticas, frenar el crecimiento de la burbuja inmobiliaria y financiera e inciar actuaciones imprescindibles sobre la ciudad existente. Pero el dorado estaba en el extrarradio, el gasto fiscal mediante desgravaciones en el IRPF se mantuvo consolidando así acciones de apoyo a un mercado hipotecario enloquecido, el gasto directo mediante ayudas directas a la entrada y subsidiación de préstamos para la adquisición de vivienda siguió siendo la línea fundamental de los planes de vivienda y, a la postre, alquiler y rehabilitación continuaron siendo convidados de piedra, siempre presentes en los grandes discursos programáticos pero con escaso peso presupuestario. La tensión y la dinámica de cambio, sin embargo, eran bastante evidentes.
Ya iniciada la crisis, cuando comenzaron las duras restricciones del crédito exterior a nuestro sistema financiero y, lógicamente, de éste al sector inmobiliario, se volvió la vista a la promoción de vivienda en alquiler y a la rehabilitación y regeneración urbana. Sin embargo, en los planes la promoción de vivienda de alquiler, con plazos cortos de vinculación a tal uso y destino final de venta, era poco más que una alternativa de inversión para empresas inmobiliarias, constructoras o fondos de inversión, sin pasado en el sector, sin estructura de gestión y sin vocación de crearla sino, únicamente, de aguantar los diez precisos para poder vender la promoción con el máximo nivel de ocupación posible. No se trataba, desde luego, de algo ni remotamente parecido al alquiler social y sólo de forma discutible, en la medida en que promotor e inquilinos recibían subvenciones públicas. Rehabilitación y regeneración urbana, por su parte, recibían un impulso apoyado en fortísimas subvenciones públicas, apoyadas en los supuestos más avanzados por municipios, Comunidad Autónoma y Estado, como revelaba el hecho, por lo demás, de que raramente recurrían al crédito.
Tal situación, lógicamente, no podía durar. La promoción de vivienda en venta estaba paralizada por falta de crédito en un sector que, en la vorágine de la burbuja, se acostumbró a trabajar con financiación ajena y nula o mínima aportación de fondos propios. Entendida la promoción en alquiler como inversión, cuando desaparecieron o se redujeron las ayudas públicas y requirió gestión, continuidad, largo plazo, incrementándose el riesgo empresarial, desapareció igualmente al igual que se ha frenado, desaparecidas las ayudas públicas, la rehabilitación y regeneración urbana salvo las actuaciones que cuentan con financiación ya comprometida.
Hoy no hay planes de vivienda y suelo en vigor porque todas las líneas que los conforman están suspendidas o paralizadas, tanto en el ámbito estatal como en el comunitario. Los ámbitos de acción que estructuraban las políticas de vivienda venían siendo los cuatro siguientes y la que se expone es su situación actual:
a) Promoción, con préstamos convenidos y en determinadas modalidades de alquiler subvenciones a fondo perdido al promotor. El impacto sobre este ámbito de las últimas reformas ha sido muy notable al reducirse drásticamente las ayudas al promotor de alquiler hasta el punto de hacer inviables financieramente estas promociones tal y como venían siendo entendidas por el sector (Real Decreto 1213/2010, de 17 de diciembre). La línea quedó liquidada por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, que impide nuevas subsidiaciones.
b) Adquisición o arrendamiento de viviendas, libres o protegidas, igualmente articulado mediante préstamos convenidos, ahora con subsidiación, y ayudas directas ya sea para el pago del precio (suprimidas del plan estatal también mediante el Real Decreto 1213/2010, de 17 de diciembre), ya para el pago de rentas arrendaticias (línea actualmente cerrada por agotamiento del crédito disponible). Además, la liquidación de esta línea la ha ratificado el artículo 35 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, que impide reconocer nuevas subsidiaciones y afecta incluso a las que estuviesen en trámite a su entrada en vigor. Por otra parte, el artículo 36 del Real Decreto-ley 20/2012 rebaja el importe de las ayudas de la renta básica de emancipación, línea en extinción al no poderse reconocer tampoco nuevas ayudas.
c) Rehabilitación, igualmente con préstamos convenidos de escaso uso en la práctica y ayudas directas, con dos regímenes diferenciados para la rehabilitación aislada (programa RENOVE en el último plan estatal) o en áreas de rehabilitación integral o de casco histórico. Ambas líneas están cerradas a día de hoy, hallándose en ejecución actuaciones comprometidas hasta 2011. Aun cuando no hay referencias a esta política, que teóricamente pretende impulsar el Estado, lo cierto es que no se van a transferir fondos comprometidos a las Comunidades Autónomas, algo lógico si se advierte que en el presupuesto del 2012 la dotación para políticas de vivienda se redujo a la mitad de la ya reducida dotación que tenía en el presupuesto del 2011 con respecto al 2010 como consecuencia del Real Decreto 1213/2010, de 17 de diciembre). La dotación presupuestaria a las políticas de vivienda tras estos ajustes poco más podrá hacer, a mi juicio, que atender compromisos previos, al igual que ocurrirá con la dotación en muchas Comunidades Autónomas.
d) Adquisición y urbanización de suelo para vivienda protegida, línea afectada duramente, de nuevo, por el citado Real Decreto 1213/2010, de 17 de diciembre, que suprimió las ayudas directas aunque mantuvo la financiación sin subsidiación.
En suma, el programa 2012 de los planes estatales y autonómicos de vivienda está paralizado, carente de crédito presupuestario, víctima de una crisis y unas tensiones que no permitieron reorientarlo a tiempo escuchando a quienes advirtieron de la necesidad de hacerlo. De la necesidad virtud. Es el momento de nuevas ideas, de nuevos planteamientos, de impulsar una transformación de las políticas asentadas durante un siglo, ayudándonos de cambios en el mercado hipotecario que, aun cuando hagan el crédito más gravoso, contribuyan a prevenir el sobreendeudamiento familiar e impulsen alquiler, rehabilitación y regeneración como alternativas residenciales tan válidas personalmente, y más socialmente, que la propiedad. El actual cataclismo puede ser una ocasión de oro, si se sabe leer la situación.
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